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2007-01-16

ECONOMÍA APLICADA: VIVIENDA EN ALQUILER

Como ya he dicho en alguna ocasión, una de mis muchas lagunas es la economía. O al menos aquella parte de la economía que se ocupa de las cosas del día a día y de lo que de verdad afecta a la vida del común de los mortales.

Es algo que tengo intención de subsanar con algunas lecturas, al menos lo suficiente para distinguir la estanflación de la inflación, pero hay cosas que no puedes leer en ningún manual de economía, como por ejemplo porqué demonios cuando el petróleo sube la gasolina hace lo propio, mientras que cuando baja todo el mundo mira al tendido mientras silba aquella canción titulada "yo pasaba por aquí". Precisamente los mismos que antes prometieron bajar los precios si el mercado así lo hacía.

Este tipo de cosas las atribuyo simplemente a la avaricia, que en economía creo que se llama lucro, o incentivo (depende a quién leas). Sin embargo de vez en cuando viene alguien y explica las cosas tan claritas que da gusto.

Por ejemplo ¿nadie se ha preguntado porqué el mercado de vivienda en alquiler es casi inexistente en España? ¿Tenemos un gen los Españoles que nos incita a comprar vivienda del mismo modo que nos incita a aparearnos?

Pues viene Jaizki y nos lo deja bien clarito con esta entrada en su blog.

A modo de resumen unas simples pinceladas (pero no dejen de leer la entrada que enlazo):

Hace 40 años la mayoría de los Españoles vivía de alquiler e incluso había gente que se dedicaba a construir casas para alquilar. Todo aquello desapareció. ¿Qué pasó?. Pues que una reforma legislativa puso tantas trabas legales al desalojo que hizo inviable echar a inquilinos morosos, haciendo de un plumazo que el alquiler no fuera rentable y poniendo en el mercado de venta las viviendas antes alquiladas.

Había por tanto mucha oferta de vivienda en venta. Precios bajos, tipos de interés fijo e inflación galopante. Resultado: Hipotecas a 10 años que tras los dos primeros años se pagaban aunque estuvieran al 18% de interés. De hecho recuerdo a mis padres pagar un 14% de intereses, y de eso hará unos 20 años.

En el año 85 se reforma la ley para dejarla igual en el aspecto más deficiente: el trato del inquilino moroso. Se convierte así en una imprudencia alquilar. El inquilino es muy probable que no pague, que no le puedas echar, que te destroce la casa, y encima se te lleve los muebles cuando se vaya. Huelga decir que le has tenido que pagar para que se fuera. Tengo casos muy cercanos. Y no son la excepción, son la regla.

Con tipos de interés al mínimo y sin pisos para alquilar, o los que hay exigen condiciones draconianas (avales bancarios por un año, seguros de desperfectos), surgen la ideas de que "alquilar es tirar el dinero", por parte del inquilino y "si alquilas el piso te lo destrozan", por parte del dueño.

Se juntó el hambre con las ganas de comer. No hay mercado de alquiler y tampoco hay incentivo, es decir, no es negocio alquilar, pues no se alquila. Punto pelota. Blanco y en botella: leche.

La solución: reforma de la ley de alquileres que permita echar a la calle a un inquilino a la más mínima infracción. Es curioso que una ley para fomentar el alquiler deba precisamente "desproteger" a los propios beneficiarios de la misma, pero la experiencia ha demostrado que protegiendo a los inquilinos los estamos "realmente echando a la calle" y obligándoles a comprar.

Gracias Jaizki!

Más datos y más extenso en la entrada al respecto de Jaizki. Leedlo. Merece la pena.



Estupidiario y otras cosas | jomaweb | 9 Comentarios | Enlace


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Comentarios

1
De: Jaizki Fecha: 2007-01-16 11:30

Muchas gracias por tu entrada. Me alegro de que mi explicación te haya dejado un poco más claro el tema.



2
De: pnongrata Fecha: 2007-01-16 11:58

Impresionante artículo.

(Por cierto, estamos bien jodidos.)



3
De: enhiro Fecha: 2007-01-16 12:49

A mí siempre me hace gracia cuando se dice que aquí no se alquila porque no hay "cultura de alquiler". No se puede decir mayor chorrada, la gente actúa según las condiciones de donde están, si un alquiler supusiera la mitad del precio de una hipoteca íbamos a ver donde se quedaba eso de la cultura del alquiler.

Doy fé de lo de echar al inquilino, el 100% de personas que conozco con viviendas en alquiler han sufrido el caso que describes, y no son ni dos ni tres.

Y el problema del alquiler lleva otros aparejados, como cuando se dice la otra gilipollez, que en España nadie quiere moverse para trabajar porque, otra vez, no hay cultura y patatín y patatán. No, no es eso, el problema es que te mueves de un sitio a otro y, con los precios de alquileres o hipotecas y los sueldos se hace imposible. Yo, por ejemplo, voy a firmar una hipoteca en breve de 17 millones, tuve suerte y me tocó un piso de la empresa municipal de vivienda, aún así me va a costar trabajo pagarlo. Si me tuviera que mudar, no sólo perdería el piso por las condiciones, sino que dependiendo del sitio no podría pagarme una vivienda, y probablemente optaría por buscar otro empleo en mi ciudad.



4
De: Xavi Fecha: 2007-01-16 13:44

No veo nada claro todo este razonamiento.
Parece que existe un problema que todo el mundo reconoce: en España existe alergia al alquiler. Y esta alergia está provocada entre otras cosas por las antiguas legislaciones sobre alquiler de pisos, las condiciones hipotecarias de los 80, etc...
El post de Jaizki critica la actuación del actual gobierno vasco, asegurando que en España el mercado del alquiler está más intervenido que en el resto de Europa y que el propietario se encuentra desampardo ante la ley. Pero en los comentarios Pablo Aretxabala y fernando hm (por lo que entiendo, miembros o colaboradores del gobierno vasco) contradicen estas afirmaciones con datos, y la réplica de Jaizki no me acaba de convencer.
No se trata de que el gobierno no pueda hacer nada, pero una cosa es dar los motivos históricos de un problema y otra dar soluciones actuales.



5
De: Jaizki Fecha: 2007-01-17 10:44

Enhiro, aunque cueste creerlo, que la cuota de la hipoteca a 40 años salga igual -y eso habrá que verlo- que el alquiler, no significa que comprar sea necesariamente mejor opción. Hay que hacer muchos números que no se hacen sobre las posibles subidas de las cuotas de la hipoteca en relación a los tipos de interés, los altísimos gastos de propiedad y un montón de limitaciones que no se consideran en la ecuación.

Xavi, es cierto que en Europa existe mucho piso público en alquiler, son pisos del Estado alquilados, cosa que he defendido en muchas ocasiones encontra de la perversión de la VPO -que beneficia permanentemente a algunos a cosa de todos-. Pero intentar comparar pisos públicos en alquiler para quien no tiene recursos y pisos privados gestionados por el Estado, no tiene sentido. En Europa, además de los pisos públicos, hay el doble de pisos en alquiler privado que en España.

En cualquier caso, todavía nadie me ha explicado qué se pretende con el canon y por qué se considera que el canon es la mejor opción para conseguir ese objetivo. Si el objetivo es movilizar vivienda privada para alquiler, el canon no va a ser nunca la mejor medida, porque ataca un síntoma -los propietarios no quieren poner las viviendas en alquiler- cuando la enfermedad es que poner las casas en alquiler es fuente de muchos quebraderos de cabeza.



6
De: enhiro Fecha: 2007-01-17 11:02

Jaizki, sobre la hipoteca y el alquiler, estoy de acuerdo conque el piso conlleva otros gastos fijos que no se meten en la ecuación que hace que, finalmente, salga más caro en la mayoría de los casos. Pero no siempre, porque las condiciones de los alquileres en estos tiempos son bastante draconianas, y va más allá de querer blindarse contra inquilinos morosos y sinvergüenzas, incluyendo cláusulas de compartición de desperfectos en el inmueble y otros gastos que deberían correr por parte del propietario. De todas formas, no pretendía hacer la comparación entre precio alquiler e hipoteca, sino símplemente poner un ejemplo que a buen seguro atraería a muchas personas al alquiler en contra de lo que se dice, y me pareció conveniente un ejemplo en el que el precio del alquiler fuera bastante menor que el de la hipoteca, aunque puede haber otros. Porque en cualquier caso, conozco ejemplos de gente que vive en otras ciudades europeas, y allí los alquileres y las hipotecas difieren mucho, pero mucho, en precio. Por ejemplo tengo un amigo en Munich que paga 400€ por un piso de 70m² en el centro de la ciudad.



7
De: enhiro Fecha: 2007-01-17 11:03

En cuanto a la VPO, también estoy de acuerdo, aunque yo haya sido uno de los pocos beneficiados. Eso no resuelve nada, y es un jugosa entrada de dinero para algunos constructores.



8
De: Netito Fecha: 2007-01-17 15:33

Lo de "cuando baja (la gasolina) todo el mundo mira al tendido" tiene un poco de leyenda urbana: en el conjunto de 2006, el precio de la gasolina bajó un 2.67%, con su mínimo en noviembre.

Los dos artículos me han parecido muy interesantes, la verdad es a mí también me parecía extraña esa poca querencia al alquiler en España. Gracias por la info.



9
De: Jaizki Fecha: 2007-01-17 23:10

Perdona Enhiro, había malinterpretado tu comentario, tienes toda la razón en que si hubiera una diferencia altísima entre alquiler y cuota mensual de la hipoteca muchos cambiarían de idea.

Eso sí, el cambio llevaría un tiempo, muchos seguirían con la frase grabada de "alquilar es tirar el dinero".



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